相続のお手伝い

弊社事務所近くにお住まいのA様からのご相談。実家で母親が一人暮らしをしていたが高齢で生活が困難になり、最近施設へ入居したとのこと。認知症が進行しており、今後の生活には介助が必要になってしまった。これからお金もかかるので、母親名義の実家土地建物を売却して今後の母親の暮らしに充てたいとのお話でした。ご自分の不動産を「使いきる」カタチで整理することは相続対策にもなります。

不動産の売却には本人確認や所有の認識、売却の意思確認が必要になります。今回のケースではそれは困難と判断したため、親族から家庭裁判所に申し立てを行い、成年後見人を選任してもらうこととなりました。裁判所から「保佐人」としてある司法書士が選任され後見開始の審判がされました。以後、選任された司法書士が母本人に成り代わり財産管理と自宅売却事務を行います。

弊社は売却査定及び売却案立案、家屋内残置物処分のお手伝い（同じ生活用品が複数あった）、土地建物管理、売却完了までを担当。通常の自宅売却と異なる点は、その完了まで、保佐人である司法書士に財産管理の報酬を支払っていく必要があることと、自宅売却時には家庭裁判所の許可が必要になることです。売買の内容にも裁判所のチェックが入ることになるので購入者選定や条件等を慎重に調整しました。売却活動中は司法書士とＡ様に定期的に状況報告を行い進め、無事購入者が決まり、裁判所の許可も得られ売却完了となりました。

この事例に似たケースで、認知症の疑いがあったが軽度で、意思確認等に支障がなく本人による売却手続きを進められた例はあります。時間の経過により認知症が進行してしまうこともあり、売却が長期化すると難しくなることもあります。判断能力がなくなることは、相続に備えて遺言書を作成する、といったことも困難にします。

認知症になる前、ご本人がしっかりしている間に、家族信託や任意後見、生前贈与等の「事前の対策」により財産の凍結を防ぐこともできます。厚生労働省の調査によれば、65歳以上の4人に1人が認知症もしくは軽度認知障害といわれています（平成26年調査）。高齢期の財産管理と相続への備えは不可欠です。このようなご相談にも対応しています。

過去に弊社の相続セミナーにご参加頂いたＢ様からのご相談。Ｂ様ご夫婦はＢ様の母親（80歳代）と3人で暮らしています。この度、Ｂ様の息子（長男）夫婦と同居することとなりました。家は広めですが築年数は経過しています。

この同居を機に家のリフォームを計画しました。いずれ息子の家になるのでとリフォーム費用は息子の負担で考え、その資金の調達は金融機関のローンで、と思っていました。

ところが、その資金調達に支障が出てきました。予定していたリフォーム用ローンは、借り入れる本人の「名義」が建物に含まれていることが条件の融資でした。息子は家の所有者ではないので融資条件に当てはまらないということです。

現在の家の名義はＢ様とお母さまです。持分はそれぞれ3/4と1/4でした。固定資産評価額を見ると建物評価は300万円程度。このうち1/4のお母さまの持分をＢ様ご長男に贈与することとしました。暦年課税基礎控除額以下の贈与であり特例贈与財産（直系卑属へ贈与された財産）にも該当することを税務署にも確認。非課税での贈与となります。贈与契約書を作成、所有権移転登記費用も確認し納得のうえ名義変更を完了しました。銀行リフォームローンも承認が下り、リフォーム工事を施しご家族で快適に暮らしています。

この部分的な贈与による名義変更は単純に見えますが、将来の相続対策にもなっています。お母さまの相続財産の圧縮効果（財産を減らして課税を減少）やご長男へのスムーズな資産の移転を促す効果もあります。ご長男自身の家ともなりますので固定資産税の負担や家の維持管理など所有者の義務の意識も生まれるでしょう。

相続を考えることだけが相続対策ではありません。今必要なことを実行することが将来への備えとなることもあります。また、2次相続まで視野に入れた対策も重要です。

土地を購入し注文住宅を建築予定というＣ様から資金計画のご相談がきっかけのお話。資金相談は建築費とその諸経費、住宅ローンで土地購入は既に親の資金で完了しており考えなくていい、とのことでした。会社員で安定した収入があり資金計画は問題なく進みました。

一方、弊社が着目したのはその土地についてでした。

親の資金で購入したとのことで父親名義になっていました。建築費を住宅ローンで賄いますが、建物に加えて土地も担保となるため父親に担保提供者として承諾してもらう必要があることをお話ししました。そして将来、父親が亡くなり相続となった時には相続財産として遺産分割の対象となります。Ｃ様にはご兄弟もいますので今のうちに土地の名義整理しておくことをご提案しました（相続人による不動産共有を回避）。

土地購入時の「資金援助」なら、住宅取得資金贈与の特例を使い一定額まで非課税で援助（贈与）できるのです。資金使途として住宅用の土地も対象になります。この制度を利用できればＣ様名義の土地にすることができたのですが、売買の時の不動産屋さんは一切そのような制度の説明は無かった、と悔やまれていました。

父親名義となってしまっている土地でしたが、Ｃ様自身が住み、管理活用していくので自分の名義にしたい意向は変わりませんでした。そこで、「相続時精算課税制度」を使い土地を父親からＣ様に贈与することにしました。この制度は贈与を受けた子や孫が2,500万円まで（土地は評価額を算出）贈与税を納めずに贈与を受けられ、贈与者が亡くなった時にその贈与財産の贈与時の価額と相続財産の価額とを合計した金額から相続税額を計算、一括して相続税として納税する制度です。2024年1月からは、年間110万円の基礎控除が認められています。Ｃ様はこの制度を活用し、贈与による名義変更手続きを行い、住宅ローン申込み等を進め無事ご新居入居に至っています。

将来の相続を考えると、購入という「入口」も適切に考えていきたいものです。各税制や特例等は改正もありますので、税務署への確認や税理士等との連携により進めていく必要もあります。相続まで待たずに、可能な範囲で不動産の名義を整理しておくことも相続対策となります。