不動産売買サポート

相談者D様は相続したご実家土地建物について、いろいろと検討した結果、売却する事としました。ご実家はかつて両親が住んでいましたが父親が亡くなり、母親も高齢で一人では住まないことになりました。家は築30年弱が経過するところで、父親は今後の夫婦の暮らしを考え大規模リフォーム工事を行って新しい暮らしをスタートする矢先に突然亡くなってしましたという状況です。

D様は相続を受けたこの家について、リフォーム済みで整っていてすぐに売れるだろうと難しくは考えていませんでした。ところが、売却に向けた弊社による調査で「違法建築」状態が判明しました。

大規模リフォームにおいて、1階リビングに隣接する位置に4.5帖の和室を増築していました。これにより建物全体の床面積が増えており、容積率（土地に対する建物床面積の割合）制限を超えていたのです。亡くなられたお父様は自身が快適に暮らすことを考えリフォームを計画し、相続や売却は念頭になかったと思われます。

隣地の一部買取りにより土地を拡大する手法も考えましたが、区画割された分譲地により断念。床面積を減らす方向で検討し、2階に3部屋並ぶ洋室の真ん中の部屋の床を撤去し、1階リビングの吹き抜けとしました。外装には手を付けず内部だけで最小限の減築（床面積減少）と内装の再構築を行い違法状態を解消しました。

違法建築の状態でも売却が全くできない、というわけではありません。買主がその状況を理解しリスクを許容したうえで現金購入なら可能と考えます。ただし、マイホームを購入する際には多くの人が住宅ローンを利用します。違法建築物に対しては住宅ローン審査は否決となるのが一般的で、売却可能性は極端に低下します。

無事、D様は売却を完了しました。相続を受けたときには全く知らなかった違法状態をクリアしたうえで、安心して買主に引き渡せたことにほっとされています。

不動産の状況を的確に把握でき難点を解消できた事例です。相続の前にご相談があれば、「相続不動産の診断」により早い状況把握と対処が可能となります。

古家付き土地を相続されたE様からのご相談です。相続登記（名義変更）は完了しており、売却するという方向性は決めているとのこと。売却に向け売却査定を行うことをご説明した際、「道路に問題があるかも」と少し不安な様子でした。

建物は空き家の状態が続いて老朽化しており、住宅として使うには改修工事にかなり費用がかかりそうな状態。そこで、建物を解体し住宅用の土地として売却することが現実的であると判断しました。以後の新築の際の建築確認取得のための「接道義務」を満たしているかを現地や役所にて調査を行いました。

接している道路は私道（位置指定道路）でした。Ｅ様ではない第三者所有の道路で、見た目は土地に接しているものの、位置指定道路の延長（長さ35m）の範囲内に当該土地が接しておらず、接道義務を満たさないことが判明しました。存在する古家が過去どのように建築許可を受けたのかは現在も不明です。※接道義務を満たすには、私道が建築基準法上の位置指定道路であり、幅員4m以上の道路に間口2m以上接すること

接道義務を満たすことができないということは、建築確認が下りない＝建築不可 ということになってしまいます。駐車場や資材置き場等の用途に限られてしまうと価値は大幅に下がることに加え、そもそも買い手がつくか？という状況。悩みました。

そんな中、隣家ご夫婦のご子息が住宅用の土地を以前から探している、という情報を得ることができました。お隣を訪ねお話を伺うと、今も土地を探している最中とのことでした。

その隣家の方にこちらからの提案したのは、Ｅ様土地を買っていただけないかということです。お隣の土地は位置指定道路に接しており建築基準法の接道義務を満たしています。お隣の方がＥ様の土地を取得すれば一体の土地となり建築できる場合があります。隣家ご子息が希望する建物が建てられるかどうかや住宅ローンの利用ができるかどうかを慎重に確認し、お隣の用途に適うことがわかりました。

Ｅ様とお隣とで売買の基本合意の方向となりましたが、問題は取引価格です。

お隣はご自分たちが引き取るほかに利用が難しい土地であることを理解しています。但し地続きになることはメリットでもあります。お隣のご主人はお孫さんが近くに住んでくれるのは悪くない、と思っている様子もありました。

Ｅ様とお隣ご家族の意向を繰り返し伺い、価格を含めた条件の調整を行って無事売買契約に至りました。住宅ローン承認を確認し古家を解体、更地を引き渡しました。

売買価格はそのエリアの住宅用地相場のおよそ60％でした。不動産の状況を踏まえ、当事者の意向を最大限具体化した結果です。後にわかったのですが、Ｅ様は相続の際、財産を弟と2人で相続、現預金は弟、土地建物をＥ様が相続しました。不動産と現預金の価値はほぼ同等と考えていたようです。

このケース、売れたのは良かったのですが想定していた価格とはならなかったのが残念です。相続が起きて遺産分割に移る前、やはり「相続不動産の診断」が有効です。価値を確認し相続した後の方向性を考えます。遺産分割でバランスをとる必要がある場合は、その方法も検討します。

約1年前にご実家の相続登記を終えた、というＦ様からのご相談でした。

以前、ご実家にはＦ様の母親が一人暮らしをしていましたが、高齢で突然亡くなられたとのことです。相続による遺産分割は兄弟で話し合い、長男であるＦ様は実家土地建物を相続することで合意しました。相続税はかからなかったようです。

その相続した土地建物をどうするかを考えたいとのお話。家屋内にはおひとり様だったにしては多めの生活用品が残り、その片付けと敷地内の樹木枝や雑草の処理をほぼ毎週末やっているとのことで、Ｆ様は少し疲れた様子でした。

最寄駅から徒歩圏内の住宅だったので、賃貸運用の可能性を視野に入れ検討しました。しかし建物は老朽化と「傾き」があり改修工事には多額の費用がかかるため断念。それは住まい（中古住宅）として売却することも困難であることを意味しました。

以上の状況から、「住宅用地」として売却する方針が決まりました。ここで弊社が確認したのが、「相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」を適用できるかどうか。これは相続した空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できる制度です（通常かかる不動産譲渡所得税が軽減される）。細かい要件がありますが、一点だけ当てはまらず（昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地、という要件に該当しなかった）適用できないことがわかりました。この制度は売却完了する期日も制約があったため、急いで売る必要はないということにはなりました。

この土地の最大の課題は、そのカタチです。広さには余裕があるものの、隣地を「包み込む」ような形状で著しく不整形でした。売却査定額について、不整形部分の評価を大幅に減額せざるを得ないことをＦ様にご理解いただきました。

売却価格案がまとまり、不動産を整える段階に進みます。土地家屋調査士による境界確定を実施（道路境界及び隣地境界）しました。その際、本物件土地に「包み込まれた」位置の隣地所有の高齢の方にも立ち会っていただきました。ご協力について御礼を述べたところ、「Ｆ君については近所だから昔から知っているよ、売るんだね…」と何か言いたげな様子でした。

境界確定は完了に向け順調でしたが、土地のカタチが売却を困難にすることに変わりはありません。駅には近いものの昔からの街並みが残っているため、道路が狭かったり土地のカタチや区画の大小にばらつきがあったりと、「街並みとしての利便性」に劣る状況でした。「あの地域は狭苦しい感じだよね」と外からの人の流入を阻害している要因でもあります。

土地図面を客観的な見方をすると、当該土地に「包み込まれている」隣地と一体の土地となれば、すっきりとした整形地となり活用の幅や利便性は大幅に向上すると思われました。Ｆ様に承諾を取り、この隣地所有者様に土地を手放すお考えは無いかどうか打診を試みました。すると、実はご本人もそれを考えていたようです。その土地に建つ住んでいない空き家を物置代わりに使っている状態で、この先どうしようかと思っていたようです。何度か面談を重ね、最終的に、「Ｆ君が売るならウチもその時に手放すのがいいだろう、このカタチだからね」と基本的な合意を得ました。

隣地所有者様は高齢のため、売却の内容については配偶者様を含めたご家族にも丁寧に説明しました。売却後のＦ様土地と一体化した活用法にもご納得頂き、Ｆ様と足並みをそろえて売却手続きを進めることで承諾いただきました。それぞれ古家が残る土地でしたが、それを含めて買い取って頂ける業者選定を行い、無事売却完了となりました。

この一体化した土地の今後の用途として、分譲住宅（建売住宅）を考えましたが、やはり小さめな区画割になる恐れがあったため、広めの注文住宅用地として60坪を超える区画割で計画。造成工事が完了するころには早速ひとつの区画のお客様が決まりました。「駅の近くで広めの土地を探していました」とのお話で需要があることを実感しました。

Ｆ様には売却後の不動産譲渡所得税の申告についてアドバイスを行いました。そして、隣地所有者様から「あの時手放して良かった、お世話になりました」と感謝の言葉を頂きました。

売却方針を立てて実行、完了までが通常の仲介業者としての業務ですが、弊社はその地域の住まいや不動産の在り方も考えます。このケースではセットバック（道路後退）により道路の利便性を高め、広めの住宅用地として区画割し活用することにより、実質的な土地の価値を高めることができたと考えています。それはその地域にとってもメリットがあります。また、良い状態で次世代へ継承できることは言うまでもありません。